همه چیز درباره ممنوعیت معاملات غیررسمی املاک و ضرورت ثبت رسمی ملک طبق قانون جدید

حسن بابایی، ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اعلام کرد که طبق برنامه‌ریزی انجام‌شده، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه مرتبط با ماده ۱۰ قانون، اجرای بند نخست این قانون که انجام معاملات غیررسمی را ممنوع می‌سازد، به مرحله اجرا خواهد رسید.

وی با اشاره به مشکلات و ناهنجاری‌های ناشی از رواج معاملات عادی در حوزه املاک، تصریح کرد: یکی از چالش‌های عمده نظام حقوقی کشور، وجود اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول است؛ معضلی که از دیدگاه مقام معظم رهبری نیز یکی از سرچشمه‌های فساد قلمداد شده و در نشست ۶ تیر ۱۴۰۲ با مسئولان قوه قضائیه بر لزوم مقابله با آن تأکید شده است.

رئیس سازمان ثبت تأکید کرد: معاملات غیررسمی منجر به بروز ناهنجاری‌هایی از قبیل زمین‌خواری، تزلزل مالکیت دولت، اختلال در سیاست‌گذاری‌های ملکی، افزایش دعاوی حقوقی، فراهم شدن زمینه پولشویی، رشد کلاهبرداری، بالا رفتن ریسک معاملات و فقدان بانک اطلاعاتی منسجم از املاک در کشور شده است.

به گفته بابایی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از اعمال اصلاحات از سوی مجلس و بررسی مجدد در شورای نگهبان، نهایتاً با رأی مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب و نهایی شده است. این قانون در کنار پیش‌بینی ضمانت اجراهای دقیق، مهلت‌هایی برای اقدام مردم به ثبت رسمی معاملاتشان در نظر گرفته است. از جمله در مواد ۱، ۲ و ۱۰ قانون، زمان‌بندی‌هایی برای تحقق تدریجی الزامات تعیین شده تا بستر اجرایی آن به طور کامل مهیا گردد.

بابایی ادامه داد: این قانون فرآیند انجام معامله رسمی را تسهیل کرده و سازوکاری الکترونیکی برای ثبت آنی اطلاعات فراهم آورده است. همچنین امکاناتی برای صدور سند مالکیت رسمی برای اراضی فاقد سند در نظر گرفته شده تا شهروندان بتوانند املاک خود را به نام خود ثبت کنند.

او با اشاره به ضرورت فراهم شدن زیرساخت‌های لازم جهت اجرای قانون، اظهار کرد که طراحی سامانه مرتبط با ماده ۱۰ برعهده سازمان ثبت قرار گرفته و از زمان راه‌اندازی این سامانه، ظرف یک سال ممنوعیت معاملات عادی به صورت کامل اجرایی خواهد شد. سازمان ثبت موظف است بستر الکترونیکی لازم برای بارگذاری اسناد غیررسمی را ایجاد کند تا شهروندان طی مدت دو سال با استفاده از این سامانه بتوانند اسناد و مدارک مالکیتی خود را به ثبت برسانند.

رییس سازمان ثبت توضیح داد: قبل از اجرایی شدن قانون، اسناد عادی که قبلاً تنظیم شده‌اند، مورد بررسی قرار می‌گیرند و در صورت تطابق با قوانین مربوط، امکان تبدیل آن‌ها به سند رسمی وجود دارد. بدین ترتیب موانع غیرضروری برای صدور سند املاک حذف خواهد شد و افرادی که بر مبنای اسناد عادی مالک شناخته می‌شوند، باید برای تثبیت حقوق خود اقدامات قانونی لازم را انجام دهند.

وی افزود: در بازه زمانی انتقالی پیش‌بینی‌شده در ماده ۱۰، اشخاص ذی‌نفع می‌توانند مدارک و نقشه‌های املاک خود را در سامانه بارگذاری کرده و ادعاهایشان را ثبت کنند. پس از ثبت، این افراد می‌توانند بسته به نوع ملک و محل آن، برای دریافت سند رسمی به مراجع ذی‌ربط مانند دادگاه‌ها یا سازمان‌های دولتی از جمله جهاد کشاورزی مراجعه کنند. مالکیت این افراد در صورت صدور سند رسمی قابل استناد علیه تمامی اشخاص خواهد بود.

بابایی خاطرنشان کرد: پس از ثبت مالکیت، افراد می‌توانند ملک خود را از طریق دفاتر اسناد رسمی به دیگران منتقل کنند. برای این دسته از مالکان، اجرای قانون هیچ مانعی ایجاد نمی‌کند. همچنین در ماده ۱۰ تصریح شده که ادعاهایی که پس از پایان مهلت قانونی در سامانه ثبت نشده باشند، در صورتی قابل استناد هستند که نادرستی آن‌ها در مراجع قضایی به اثبات نرسیده باشد. بنابراین با پیش‌بینی فرآیندهای دقیق، زمینه‌ای فراهم شده است تا با حذف تدریجی معاملات غیررسمی، معاملات ملکی به سوی شفافیت و رسمیت سوق داده شوند.

توضیح خودمونی خبر ممنوعیت معاملات غیررسمی املاک و ضرورت ثبت رسمی ملک طبق قانون جدید

ببین رفیق، یه قانون جدید تصویب شده که خیلی مهمه، مخصوصاً اگه تو یا اطرافیانت زمین، خونه یا هر نوع ملک بی‌سند یا با سند عادی دارین. قضیه اینه که قراره از این به بعد، دیگه معامله کردن با قولنامه یا دست‌نوشته‌های معمولی (همون اسناد عادی) ممنوع بشه. یعنی دیگه نمی‌تونی دو خط بنویسی، دست بدی و بگی معامله تمومه. اون زمانا گذشته!

آقای بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، گفته که یه سامانه‌ دارن طراحی می‌کنن بر اساس ماده ۱۰ قانون جدید، که وقتی کامل راه بیفته (مثلاً یه سال بعد از شروعش)، اون وقت ماده ۱ قانونم اجرا می‌شه و رسماً معامله با قولنامه بی‌اعتبار می‌شه.

حالا چرا این قانون اومده؟ چون رهبر کشور هم گفته که این معاملات عادی منبع کلی فساد شده. از زمین‌خواری گرفته تا جعل سند و پولشویی و کلی دردسر دیگه. طرف با یه تیکه کاغذ ادعای مالکیت می‌کرد و باعث می‌شد هم مردم سرشون کلاه بره، هم دادگاه‌ها پر از پرونده بشه.

طبق این قانون، همه باید معاملات ملک رو رسمی کنن. یعنی بری دفترخونه و سند رسمی بگیری. و برای اونایی که قبلاً سند رسمی نداشتن، یه فرصت دو ساله در نظر گرفتن. تو این دو سال می‌تونی بری سامانه مخصوصش، مدارکتو بارگذاری کنی، ادعاتو ثبت کنی، بعدش بری از دادگاه یا اداره ثبت درخواست سند رسمی کنی. پس دیگه اون بهونه "ملک با قولنامه خریدم" هم کار نمی‌کنه.

یه خوبی دیگه‌اش اینه که اگه سند رسمی داشته باشی، خیالت راحت‌تره. دیگه کسی نمی‌تونه ادعای مالکیت روی ملکت کنه. و اگه دعوایی هم پیش بیاد، قاضی سند رسمی رو ملاک می‌دونه، نه اون تیکه کاغذی که دست‌نویسه.

البته اینجوری نیست که قانون یه شبه اجرا شه. قراره اول سامانه‌اش بیاد، بعدش شش ماه آزمایشی کار کنه، بعدش تازه قانون رسمی اجرا شه. یعنی همه چی مرحله به مرحله‌اس.

جمع‌بندی کنم برات:

🔹 اگه ملکی داری که با قولنامه خریده شده، حتماً تو این دو سال که فرصت هست، برو مدارکتو تو سامانه ثبت کن.

🔹 اگه از این به بعد می‌خوای ملک بخری یا بفروشی، فقط و فقط از راه سند رسمی برو جلو.

🔹 از این قانون نترس. واسه اینه که خیال مردم راحت‌تر شه، نه این‌که کارتو سخت کنه.

اگه خواستی دقیق‌تر بدونی باید چیکار کنی یا کمکت کنم مدارک رو آماده کنی، من در خدمتتم. به‌هرحال این قضیه خیلی جدیه و بهتره همه حواسشون جمع باشه.

سوالات متداول ممنوعیت معاملات غیررسمی املاک و ضرورت ثبت رسمی ملک طبق قانون جدید

1. آیا هنوز هم می‌تونم خونه یا زمین رو با قولنامه بخرم یا بفروشم؟

پاسخ: فعلاً بله، اما طبق قانون جدید، یک سال بعد از راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰، این نوع معاملات ممنوع و بی‌اعتبار می‌شن. پس زمان زیادی نداری و باید خودتو برای معامله رسمی آماده کنی.

2. من یه خونه با قولنامه دارم، باید چیکار کنم؟

پاسخ: باید توی مهلت دو ساله‌ای که قانون مشخص کرده، مدارک و مستنداتت رو در سامانه‌ای که سازمان ثبت راه‌اندازی می‌کنه، بارگذاری کنی تا بر اساس اون بتونی سند رسمی بگیری.

3. اگه ملک من سند رسمی نداشته باشه ولی در سامانه ثبت نشده باشه، چی میشه؟

پاسخ: بعد از اتمام مهلت قانونی، ادعای شما فقط در صورتی قابل قبول خواهد بود که در دادگاه ثابت کنی ادعات درست بوده. وگرنه اعتباری نخواهد داشت.

4. سامانه‌ای که گفتن کی فعال میشه؟

پاسخ: سازمان ثبت اسناد موظفه سامانه مربوط به ماده ۱۰ رو طراحی و راه‌اندازی کنه. بعد از راه‌اندازی، یک سال فرصت هست تا مردم مدارکشونو ثبت کنن. هنوز تاریخ دقیق راه‌اندازی اعلام نشده.

5. آیا این قانون برای همه نوع ملک (مسکونی، کشاورزی، تجاری) اجرا میشه؟

پاسخ: بله. این قانون شامل همه املاک غیرمنقول می‌شه؛ یعنی هر ملکی که قابلیت جابجایی نداره، مثل زمین، خانه، باغ و حتی ملک‌های تجاری.

6. اگه قبلاً زمین یا خونه رو با سند عادی خریده باشم، سند رسمی هم می‌تونم بگیرم؟

پاسخ: بله. اگه مدارکت کامل باشه و در سامانه ثبت کنی، می‌تونی از طریق دادگاه یا دستگاه‌های دولتی (مثل ثبت، جهاد کشاورزی) سند رسمی بگیری.

7. اگه توی این مدت ملکمو نفروشم، ولی سند هم نگیرم، مشکلی پیش میاد؟

پاسخ: بله. چون بعد از پایان مهلت قانونی، دیگه نمی‌تونی براحتی مالکیتت رو ثابت کنی و معامله‌اش هم رسمیت نداره. باید حتماً سند بگیری تا مالک رسمی شناخته شی.

8. برای ثبت سند باید برم دفترخونه یا کار از طریق سامانه انجام میشه؟

پاسخ: بارگذاری مدارک از طریق سامانه انجام میشه، ولی گرفتن سند رسمی نهایی ممکنه نیاز به مراجعه به اداره ثبت، دادگاه یا دفتر اسناد رسمی داشته باشه، بستگی به وضعیت ملک داره.

9. اگه ملکم در تصرف شخص دیگه‌ای باشه ولی سند ندارم، این قانون کمکی می‌کنه؟

پاسخ: بله. می‌تونی در سامانه ادعات رو ثبت کنی و بعد از بررسی در مراجع قانونی، در صورت تأیید، سند رسمی به نامت صادر میشه. این قانون برای نظم‌دهی و رفع تعارض‌های مالکیتیه.

10. اگه بعد از مهلت قانونی، کسی بخواد ملکی رو با قولنامه بخره یا بفروشه، چه اتفاقی میفته؟

پاسخ: اون معامله از نظر قانونی باطله و قابل استناد نیست. نه ثبت میشه، نه می‌تونی براش سند بگیری، نه توی دادگاه قابل دفاعه. یعنی عملاً پولتو دور ریختی!